賃貸物件の退去時に「請求された原状回復費用が高すぎる」といったトラブルに巻き込まれる方は意外に多いです。
ほとんどの人が賃貸マンションの退去時にぼったくられています。
なので年々、賃貸の退去トラブルの件数は激増しています。
またこれから賃貸物件の退去・引越しを控え、「部屋にうっかりキズをつけてしまったので、高額な修繕費用が請求されないか心配」という方もいるかもしれません。
しかし退去時、賃貸物件の全てのキズや汚れについて原状回復費用が請求されるわけではありません。また退去費用トラブルの対処法・ぼったくり対策法があります。
結論としては退去立会いはしない（退去立会いの目的はその場で言い値でサインさせるの為だから）
退去精算書は国土交通省のガイドラインに沿った精算書を送ってもらう事（経過年数、耐用年数表を基に）で退去費用をぼったくられる事はありません。
精算書の内訳、金額に納得できるまでサインしなくても何も罰則や実害はありません。
退去時に退去精算書にサインしていなくても家賃が余計に嵩んだりすることはありません。
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※鍵は返却日に必ず返却すること。
目次▼
1 退去費用相場ってどれくらい？
2 退去費用を極力抑えるには？
3 退去時によくあるトラブル
4 退去時のぼったくり対策法
5 まとめ
退去費用には大きく分けて「原状回復」と「ハウスクリーニング」という２つの要素が含まれています。
原状回復とは？
原状回復とは、住み始めた際の部屋の状態に戻す為に必要な費用の事を指します。
この原状回復は、借主と大家さんの双方が負担する費用となっており、負担する項目は国土交通省が出すガイドラインによって決まっています。
大半の人が勘違いしているポイントは原状回復とは部屋を借りる前の新品の状態に戻すことではなく賃貸していた期間で損耗した修繕が必要な箇所だけ元に戻すことです。
【借主の負担となるもの】
- 飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットのシミ
- 冷蔵庫下のサビを放置した床の汚損
- 風呂・トイレ等の水垢、カビ等
- 日常の清掃を怠ったため付着した台所のスス・油
- 結露を放置して拡大したカビ・シミ
- クーラーからの水漏れを賃借人が放置して発生した壁等の腐食
- 戸建て住宅の庭に生い茂った雑草の除去
- 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
- 賃借人の不注意によるフローリングの色落ち
- 引越作業等で生じた引っかきキズ
- 鍵の紛失または破損による取替え
- 喫煙によるヤニ等でクロスが変色したり臭いが付着している場合
- 重量物をかけるためにあけた壁等の釘穴・ビスで下地ボードの張替えが必要なもの
- 天井に直接付けた照明器具の跡
- 落書き等故意による毀損
- ペットにより柱等にキズが生じ、または臭いが付着している場合
【大家さんの負担となるもの】
- 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
- テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
- 壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち
- 賃借人所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
- 下地ボードの張替えが不要である程度の画鋲・ピンの穴
- 設備・機器の故障・使用不能（機器の寿命によるもの）
- 構造的な欠陥により発生した畳の変色、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂
- 特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し・表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜等の取替え、破損・紛失していない場合の鍵の取替え
- フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、賃借人が通常の清掃を行っている場合の専門業者による全体のハウスクリーニング、エアコン内部の洗浄
上記が、借主負担と大家さんが負担する分担になります。
国土交通省のガイドラインの中では、国土交通省原状回復の定義として「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と明言しており、これは、住み始めた際のピカピカの状態に戻す、という意味ではなく、通常に使用が可能で、故意につけた傷などがない状態なであればよい、という事になります。
この定義に反した状態でなければ、借主は原状回復に対する費用は支払う必要がないと考えて良いです。
ハウスクリーニングとは
一方でのハウスクリーニングとは、専用の業者が入ってクリーニングを行う際の費用の事を指します。
これは、発生する場合としない場合があります。
入居する際の契約書に、「故意・過失に関わらず、退去時はクリーニング費用を一定額頂きます」といったような記述がある場合には、このクリーニング代が発生します。
大家さんから借主へのクリーニング代の請求は、法律上問題はなく、明らかな高額請求でなければ大家さんに認められている権利になります。
そのため、クリーニング代の請求を了承した契約書がある場合は、借主は支払いの義務がある事を覚えておきましょう。
|
間取りタイプ |
ハウスクリーニング費用 |
|
ワンルーム、1K |
15,000～30,000円 |
|
1DK、1LDK |
20,000～40,000円 |
|
2DK、2LDK |
30,000～50,000円 |
|
3DK、3LDK |
50,000～80,000円 |
|
4DK、4LDK |
70,000円～ |
入居する際に敷金を支払っている場合、原状回復費用とクリーニング費用を合わせたものが敷金の合計から引かれ、費用の方が少なかった場合には差額分が戻ってきます。
その為敷金を支払っている場合は退去費用を別途で支払う必要がない場合も多いです。
[退去費用が決まる要素]
退去費用の価格は、その価格の決定にいくつかの要素が作用します。
具体的に挙げられる要素は以下の3つ。
- 部屋の間取り
- 居住年数
- 部屋の広さ
本章では、これらの要素がどのように影響するのか、また具体的にどのような相場になるのかについてみていきます。
要素①：部屋の間取り
一つ目の要素としてあげられるのは「部屋の間取り」です。
部屋の数が多いほど、修繕などにかかる費用は多くなり、費用が高くなる傾向にあります。
具体的な費用相場は以下の通りです。
|
間取り |
請求された退去費用の平均 |
|
ワンルーム、1K、1DK、1LDK |
49,980円 |
|
2K、2DK、2LDK |
79,924円 |
|
3DK、3LDK、4K、4DK、4LDK |
90,139円 |
[住居年数]
2つ目の要素としてあげられるのは「居住年数」です。
居住年数が長くなると、建物自体もその期間に経年劣化するために、借主が支払わなければならない退去費用は少なくなる傾向があります。
以下が居住年数を目安とした退去費用の相場です。
|
居住年数 |
請求された退去費用の平均 |
|
~3年 |
49,431円 |
|
4年～6年 |
61,694円 |
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~7年 |
87,090円 |
汚れの種類とそれに伴う修繕費用の相場
上記のような一般的な相場が決まる項目の他に、汚れの箇所や種類によって、それに伴う修繕費用も変わってきます。
本節では、各修繕別の費用相場を見ていきましょう。
以下が修繕の種類とそれに伴う相場の一覧です。
|
修繕の種類 |
修繕の要因 |
費用相場 |
|
壁や天井の壁紙の張替え |
日常の汚れやたばこのヤニなど |
30.000~40,000円 |
|
壁や天井のボードの取り換え |
穴や深い傷など、壁紙の奥まで破損するような傷 |
30,000~60,000円 |
|
床材の汚れに対するクリーニング |
日常の床汚れ |
15,000円～25,000円 |
|
床材の張替え |
床の傷やへこみ |
8,000円～15,000円 |
|
水あかやカビのクリーニング |
水あか、カビ |
5,000円～20,000円 |
|
キッチン汚れのクリーニング |
調理時の油や焦げなど |
15,000円～25,000円 |
[退去費用のぼったくり対策法]
結論、住んでいる期間により経年劣化と耐用年数で部屋の設備の価値は下がっていくので6年住めばハウスクリーニング費用のみだけで済む事がほとんどです。
裏技がここで一つあります。
それがマンションのクロスやエアコンや洗面台などの設備がいつ購入したのか
大家さん又は仲介不動産へ確認して下さい。
例えば入居前に新しく張り替えしてなくてクロスが4年経っていた場合、2年間住んだとしたら経過年数は6年になるのでクロスの価値は１円になります。
これは設備全般で言えることです。
こちらが経過年数と耐用年数表です。
出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
耐用年数(耐久年数)とは、設備を新設してから価値がなくなるまでの期間のことです。ガイドラインでは「経年劣化によって価値が1円になるまでの期間」と表しています。
入居者が払う原状回復費用は、設備の耐用年数と入居後の経過年数を考慮して計算されます。万が一修繕費がかかっても、経過年数による価値の減少分は請求されません。
耐用年数6年の設備を例にすると、新設時の価値を100%としたとき、入居して3年目には価値は50%まで下がります。修繕費用が計10万円かかったとしたら、入居者の負担は5万円です。
[耐用年数の一覧表]
|
耐用年数 |
設備 |
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5年 |
流し台 |
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6年 |
壁紙(クロス)、カーペット、畳床、エアコン、ストーブ、インターホン |
|
15年 |
便器、給排水設備 |
耐用年数は各設備で異なります。特に賃貸でトラブルになりやすい「クロス」「フローリング」について解説します。
入居当初にクロスを張り替えていても、6年住めば大家さんの負担で直してくれます。
喫煙による汚れで新たに張り替える場合は、耐用年数を考慮せず入居者が全額払います。ペットが付けた傷や臭いが原因のときも同様です。
まとめ
- 経年劣化や通常損耗による修繕費用は、原則として大家さんが負担する
- 退去立会いはしない（退去立会いの目的はその場で言い値でサインさせるの為だから）
- 退去精算書は国土交通省のガイドラインに沿った精算書を送ってもらう事（経過年数、耐用年数表を基に）
- 故意や過失、清掃を怠ったために生じた修繕費用（原状回復費用）は、入居者が負担する
- 原状回復費用は、経年劣化分を差し引いて算出されるのが基本
- 普段からこまめに掃除をすることが大切
上記を気をつけて退去費用でぼったくられないようにしましょう！
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